Location immobilière : quelle est la meilleure stratégie ?

Pour louer votre maison ou appartement, 2 possibilités s’offrent à vous qui ont toutes les 2 des avantages et inconvénients.

1/ louer en direct particulier à particulier, en diffusant votre annonce sur le boncoin, le PAP…
Avantages : Il n’y a pas de commission d’agence, vous sélectionnez et rencontrez vous même votre futur locataire, même si son dossier est recevable vous avez le droit de refuser tel ou tel locataire.

Désavantages : mise en annonce avec réception de nombreux appels pas forcément qualitatif, faire visiter le bien, vous devrez établir le bail, l’état des lieux d’entrée et de sortie, envoyer les quittances de loyer, gérer les disfonctionnements avec le locataire, soit faire les travaux vous même ou trouver un artisan ou entreprise pour les réaliser.

2/ mandater un professionnel en location-gestion immobilière pour la recherche de locataires et la gestion mensuel de votre bien.

Avantages : l’agence immobilière locative se chargera de faire une diffusion massive pour recherche de locataires potentiels, s’occupera de gérer les appels, les visites, sélection et constitution des dossiers pour acceptation à une Garantie Loyers Impayés, rédaction des baux, établissement états des lieux entrée et sortie, envoie des quittances de loyers, pourra vous proposer une assurance Propriétaire Non Occupant , une assurance vacance locative, établira l’imprimer 2044 pour votre déclaration fiscal.

Désavantages : frais d’agence répartis entre propriétaire et locataire pour la recherche locataire, une agence n’a pas le droit de faire de la discrimination, pas de possibilité de voir son futur locataire, frais de gestion mensuel.

Pour résumer l’option 1 est surtout viable si vous êtes à coté de votre bien et disponible pour régler tous les soucis locatifs, alors qu’avec l’option 2 le professionnel se chargera de tout pour vous.

Quels sont les diagnostics à réaliser pour louer ?

Sans rentrer dans les détails de chaque diagnostique voici la liste exhaustive à respecter, contacter un diagnostiqueur immobilier afin de connaître ses tarifs :

  • le Diagnostic de Performane Energétique.
  • le Diagnostic Electrique (si le logement à plus de 15 ans et le dernier diagnostic à plus de 3 ans).
  • le Diagnostic Amiante (si logement avant 1997 et /ou Amiante présente lors du précédent diag pour suivre l’état de conservation).
  • le Diagnostic Plomb ou CREP (si le logement construit avant 1949).
  • le Diagnostic Gaz (si équipé, si le logement à plus de 15 ans et le dernier diagnostic à plus de 3 ans).
  • Le Diagnostic Bruit (obligatoire depuis le 1er juin 2020 si le bien immobilier est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports).
  • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…)
  • Attestation de surface, mesurage Loi Boutin

Encore une fois, réaliser ces diagnostiques sont de votre responsabilité et obligatoires.

Un professionnel vous les demandera systématiquement et ne pourra mettre votre bien en location alors que si vous passer de particulier à particulier vous pourrez le faire mais attention si un locataire vous les demandes car c’est répréhensible par la loi.

Une Garantie Loyers Impayés, est ce judicieux et obligatoire ?

La GLI est nullement obligatoire mais fortement conseillé. Il serait ridicule et dangereux de ne pas percevoir ses loyers pendant plusieurs mois avec des échéances de crédits qui tombent tous les mois.

Il existe 2 types de GLI :
La Garantie d’ordre privée ou la Garantie d’état plus communément appelé garantie Visale.
Les deux garanties peuvent être souscrite indépendamment que l’on passe par un professionnel ou de Particulier à Particulier.
L’assurance d’ordre privée est payante qui s’élève en fonction des assureurs en moyenne entre 2 et 3%, alors que la garantie Visale est la garantie d’état qui est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

Pour que votre locataire soit éligible à la garantie d’état Visale, il faut qu’il remplisse au moins une des 4 conditions ci dessous :

1/ Avoir entre 18 et 30 ans

Ou
2/ Si salarié(e) de plus de 30 ans :
• être Embauché(e) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé)
• ou Gagnant jusqu’à 1500€ nets/mois
• ou En mobilité professionnelle
• ou En possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois
Ou
3/ être éligible au bail mobilité.
4/ être logé(e) par un organisme d’intermédiation locative

Prendre une assurance Propriétaire Non Occupant, pour quoi faire?

Il faut savoir que l’assurance PNO est obligatoire seulement dans le cadre d’une copropriété mais bien entendu fortement recommandée lors de la location d’une maison.
La PNO vient en complément de l’assurance habitation locataire qui elle est obligatoire pour ce dernier.
Etudiez bien et comparez les différentes garanties que vous proposent les assureurs.
Ne faite jamais rentrer un locataire sans qu’il ne vous ait remis son attestation d’assurance habitation.
A savoir qu’il doit vous fournir cette attestation tous les ans à chaque date anniversaire si vous en faite la demande. Le défaut d’assurance est une clause résolutoire du bail.

Le tarif de cette PNO est variable en fonction des prestataires et peut également être souscrite directement avec l’agence immobilière qui s’occupera de la gestion de votre bien si vous souhaitez passer par un pro de l’immobilier. A titre d’exemple certaine agence immobilière affiche les tarifs de PNO sur leur site.

Au final et pour résumer, que vous choisissiez l’option 1 ou 2, il est de rigueur et de mise de toujours prendre une Garantie Loyers Impayés

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